Покупка недвижимости — это важное решение, требующее взвешенного и обдуманного подхода. Один из первых вопросов, который возникает у будущего владельца — новостройка или вторичное жилье? Каждый из этих вариантов имеет свои объективные достоинства и недостатки, главное — правильно их оценить и сделать выбор, исходя из своего сценария жизни. В этой статье мы подробно рассмотрим все нюансы приобретения недвижимости и познакомимся с экспертным мнением, которое поможет принять верное решение.

В чем отличие новостройки от вторичного жилья?

Новостройкой или первичным рынком называют строящееся или готовое жилье, отличительными чертами которого является покупка квартиры непосредственно у застройщика, а также отсутствие регистрации права собственности до совершения сделки с покупателем. Приобрести квартиру у застройщика возможно по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи (ДКП). Ранее приобретение квартиры по ДДУ считалось рискованным. Однако, с 2019 года в России работает программа по защите дольщиков от недобросовестных застройщиков. Все сделки по договорам долевого участия проводятся с использованием счета эскроу. Как это работает? После выбора квартиры покупатель жилья заключает с застройщиком договор долевого участия. Затем банк открывает покупателю специальный счет эскроу, на который будущий хозяин квартиры вносит денежные средства. Деньги находятся в безопасности — на хранении в банке до ввода дома в эксплуатацию. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на банковский счет застройщика, а покупатель регистрирует право собственности на жилье. Такой подход помогает покупателю минимизировать риски при покупке строящейся недвижимости. Покупка жилья по договору купли-продажи от застройщика — это покупка квартиры уже после сдачи дома в эксплуатацию. Такое жилье также считается новостройкой, так как предыдущие сделки, предусматривающие переход права собственности на квартиру к новому покупателю, отсутствуют.

Вторичное жилье — это жилье, которое покупатель приобретает у действующего собственника. Оно может располагаться как в недавно сданном доме, так и в старом фонде. Квартира может быть обжитой или вовсе без ремонта.

Для наглядности предлагаем рассмотреть несколько ключевых пунктов, которые имеют наибольшее значение для покупателей при выборе будущего жилья. 

-        стоимость

На этапе котлована или на старте продаж новостройки, как правило, продаются по наиболее выгодным ценам. В этом случае снижение цены на недвижимость обусловлено ожиданием и увеличением количества времени, которое занимает строительство и ввод в эксплуатацию новых домов.  Поэтому, если у покупателя есть возможность подождать пока идет строительство дома, то увеличивается и вероятность приобрести жилье по минимальной цене.

-        инвестиционная привлекательность

Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных способов вложения средств. Жилая недвижимость представляет собой физический актив, который можно использовать. Многие люди предпочитают вкладывать деньги в то, что они могут контролировать и чем возможно управлять. За последние годы цены на первичное жилье значительно выросли. По данным Дом.рф, с начала 2021 года стоимость первичного жилья увеличилась на 73,7%.

Экспертное мнение

Дмитрий Глотов

Директор финансового департамента Холдинга «Глобал Вижн»

И первичное, и вторичное жильё имеет свои достоинства и недостатки. Приобретая первичное жилье, будущий хозяин получает квартиру в новом доме, построенном по современным технологиям. При этом на объект строительства действует гарантия застройщика. Кроме того, существуют льготные программы кредитования для первичного жилья, позволяющие снизить ежемесячный платёж до комфортного уровня и рассмотреть квартиры большей площади или с большим количеством комнат. Некоторые застройщики предлагают дополнительное субсидирование процентной ставки или варианты рассрочки.

Однако у первичного жилья есть и свои недостатки. Во-первых, срок ожидания некоторых проектов может быть довольно долгим. Во-вторых, отсутствует возможность увидеть квартиру «вживую» перед покупкой. Покупая вторичное жилье, покупатели избавлен от необходимости ждать завершения строительства дома. Рынок вторичного жилья более обширен, поэтому и выбор квартир здесь значительно больше.

-        наличие инфраструктуры

При выборе жилья одним из решающих факторов является расположение дома в городской черте. Исходя из этого фактора, будущий хозяин квартиры сможет рассчитать удаленность от работы, близость к детскому саду или школе, наличие досуговых и развлекательных точек, а также магазинов в шаговой доступности. Большая часть рынка вторичного жилья построена в уже сформированной временем среде.

-        опрятность и новизна мест общего пользования и дворовых территорий

При получении квартиры от застройщика покупатель въезжает в дом, где всё абсолютно новое: от мест общего пользования до детской площадки с современным оборудованием. Если квартира приобретается с чистовой отделкой, покупателю не придется делать ремонт самостоятельно. Будущих жильцов порадует не только чистота и опрятность новостройки, но и наличие благоустроенной территории дома. В случае с объектами вторичного рынка, ситуация складывается иначе: эксперты отмечают, что при приобретении вторички будущий хозяин покупает только стены своей квартиры.

 -        безопасность сделки

У квартиры на вторичном рынке может быть «богатая» история, проверить которую очень непросто. История перепродажи и владения может преподнести неприятный сюрприз даже при получении права на собственность. Например, если одну из сделок с данным жильем (даже совершенную много лет назад) признают нелегитимной, то и все остальные автоматически станут таковыми, и покупатель потеряет право собственности. Вдобавок могут объявиться неожиданные претенденты на квартиру, в том числе, наследники или родственники предыдущего собственника. Важно помнить, что при заключении сделок нужно быть внимательным и осторожным.

О надежности самого застройщика говорят следующие факторы:

• реализует жилье только с использованием счетов эскроу;
• проектное финансирование осуществляется надежным известным банком;
• строящиеся дома аккредитованы ведущими банками: у покупателя есть возможность оформить ипотеку через один из банков-партнеров.

-  возможность получить информацию о доме и квартире